東急不動産HD（3289）の株主優待は改悪か｜100株で泊まれるハーヴェストが半分に、13年持った記録

高配当株を51銘柄持っていますが、その中で取得利回りが3番目に高い銘柄が、この東急不動産ホールディングス（3289）です。優待を目的に買った銘柄としては、いちばん高くなりました。

取得単価360円に対して、いまの年間配当は48円。取得利回りは13.33%になりました。

といっても、高配当を狙って買ったわけではありません。買った理由は東急ハーヴェストクラブに泊まりたかったからです。当時の配当利回りは1%台で、高配当株と呼べるものではありませんでした。

それが13年でこうなった、という記録です。

この記事の要点

• 取得単価360円、株価は1,233円で+242.50%（2026年9月末時点）
• 年間配当は10円→48円へ11年で4.8倍。取得単価に対する利回りは13.33%
• 買った理由は配当ではなく東急ハーヴェストクラブの優待
• 優待の中身は大きく4回変わった。2026年6月からは、100株で泊まれるホテルハーヴェストが16施設から8施設に減った
• 会社そのものが伸びている。営業利益は775億円→1,669億円（8年）
• 結論：持ち続けます。ただし「利回り13%だから」ではありません

買った理由｜ハーヴェストクラブに泊まりたかった

東急ハーヴェストクラブは、東急不動産が運営している会員制のリゾートホテルです。軽井沢、箱根、京都、那須といった場所にあります。

会員権を買うと数百万円しますが、株主優待を使えば、会員でなくても割引価格で泊まれます。それが目当てでした。

当時の株価は360円。年間配当は7円（2013年3月期の実績）で、利回りにすると1.94%です。いま私が高配当株の目安にしている4%には、まったく届いていません。

つまりこの銘柄は、高配当株投資を始めるより前に、優待目的で買ったものです。それがあとから高配当株に化けた、というのが正確なところです。

途中で会社が変わっている

少しややこしい話をします。

私が買ったのは旧・東急不動産（8815）という会社の株でした。それが2013年10月1日に、東急コミュニティー・東急リバブルと一緒になって東急不動産ホールディングス（3289）という持株会社になりました。

旧・東急不動産の株は1株がそのままHDの1株に置き換わっています。そのため取得単価360円は変わりません。

ただし証券会社の画面では、買付日が「2013年10月1日」（統合の日）として記録されています。実際に買ったのはもっと前です。同じように統合を経験した銘柄を持っている方は、画面の買付日が本当の購入日とは限らないので注意してください。

配当は11年で4.8倍になった

HDになってからの年間配当です。

2015年3月期の10円が、2026年3月期には48円。11年で4.8倍です。

特に2023年以降の伸びが大きく、23.5円→31円→36.5円→48円と、毎年のように増えています。会社の増配ペースが上がったのがこの時期でした。

私の月次記事を読み返すと、2024年6月に17円、2025年6月に19.5円、2026年6月に26円と、受け取るたびに前年を上回っていました。一度に大きく増えたのではなく、半期ごとに少しずつ積み上がった形です。

なぜ配当が増えたのか｜会社が伸びている

増配の理由は単純で、会社の利益が増えているからです。

※IRBANKおよび会社の決算資料より

営業利益は8年で775億円→1,669億円と2倍以上。EPS（1株あたり利益）も57.8円→135.45円に増えました。

2021年3月期にいったん落ち込んでいるのはコロナの影響です。リゾート施設やホテルを持っている会社なので、この時期はまともに打撃を受けています。それでも配当は16円のまま据え置き、減配はしませんでした。

配当性向（利益のうち配当に回す割合）を計算すると、2026年3月期は48円÷135.45円で約35%。無理に高い配当を出しているわけではなく、利益が増えたぶんを配っている形です。ここは安心して見ていられる部分だと思っています。

その元手はどこから来たのか｜2018年に株数を最大17%増やしている

営業利益が2倍以上になったのは、渋谷を中心にした再開発が実を結んだからです。ただ、その投資のお金は、株主から集めたものでした。ここは書いておくべきだと思います。

2018年10月3日、会社は公募増資を決議しました。増資は「新しく株を発行してお金を集める」ことで、1株あたりの利益はそのぶん薄まります。

開示文書にも「これにより結果として株式の希薄化が生じることとなりますが（略）当社の更なる企業価値の向上に資するものである」と、会社自身が書いています。

ここが、この銘柄でいちばん考えさせられたところです。増資は普通、株主にとって嫌なニュースとして受け取られます。実際この会社の株価も、2018年から2022年まで500〜700円台で動きませんでした。

ただ、集めたお金は南平台や道玄坂の再開発に使われ、上の表のとおり営業利益は775億円から1,669億円へ、EPSも57.8円から135.45円へ増えました。株数が17%増えたうえで、1株あたりの利益が2倍以上になったということです。薄まったぶんを、利益の伸びが追い越しました。

増資が発表された時点では、こうなるかどうかは分かりません。私は当時、この開示を読んでもいませんでした。結果としてうまくいっただけで、増資が必ず報われるわけではないのは、他の記事に書いたジャックスやJFLAを見れば分かります。ただ「増資＝悪」と決めつけると、何に使うお金なのかを読み落とすということは、この銘柄で学びました。

※出典：東急不動産ホールディングス「公募及び第三者割当による新株式発行及び自己株式の処分並びに株式売出しに関するお知らせ」（2018年10月3日）、「発行価格、処分価格及び売出価格等の決定に関するお知らせ」（2018年10月18日）、「第三者割当増資における発行新株式数の確定に関するお知らせ」（2018年11月22日）

株価は+242.50%になった

※月足（月ごとの値動き）です。2013年9月以前は統合前の旧・東急不動産（8815）の株価です。チャート上部の騰落率は表示期間の月末終値どうしの比較で、本文の取得単価360円に対する損益率とは異なります。

取得単価360円に対して、2026年9月末は1,233円。+242.50%です。

ただしチャートを見てのとおり、まっすぐ上がったわけではありません。2013年に一度1,000円を超えたあと、2018年〜2022年は500〜700円台で行ったり来たり。10年近く、ほとんど動かない時期がありました。

株価が本格的に動いたのは2023年からです。この間ずっと持っていられたのは、優待でハーヴェストクラブに泊まれていたからだと思います。値動きを見る理由がなかった、というほうが近いかもしれません。

東急不動産HDの株主優待は改悪か｜100株で泊まれるハーヴェストが16施設から8施設に

2026年6月に届いた優待券から、100株以上500株未満の株主が泊まれるホテルハーヴェストが、16施設から8施設に減りました。会社が2025年12月5日に公式サイトで知らせていた変更です。

対象から外れたのは、那須、箱根甲子園、旧軽井沢、軽井沢、有馬六彩、京都鷹峯、鬼怒川渓翠、箱根翡翠の8施設です。残ったのは、鬼怒川、勝浦、天城高原、伊東、浜名湖、斑尾、蓼科アネックス、南紀田辺の8施設。券の枚数（100株以上500株未満は半期に1枚）は変わっていません。

会社は理由を「株主数の大幅な増加により、株主優待枠での宿泊予約が困難とのご意見を数多くいただいているため」と説明しています。

同じお知らせで、2025年12月発行分から使える施設も増えました。nol hakone myojindai、HANARE by Tokyu Stay、サミットゴルフクラブ、富士見パノラマリゾートなどです。

私の受け止め

改悪です。ただ、保有株数で利用できる施設を分けたのは、やむをえないと思っています。

2026年6月に届いた優待券で、私が変わったと気づいた点はありませんでした。

13年のあいだに、優待は大きく4回変わった

私が持っている13年のあいだの制度の変更を、会社の開示と公式サイトのお知らせで確かめると、大きなものは4回ありました。対象施設の入れ替えや、あとから加わった券（JR東日本とのコラボ株主優待券など）は数えていません。

ハンズの優待は、ハンズをカインズに売却したためになくなりました。今回の見直しは、株主が増えて予約が取りにくくなったため、と説明されています。

100株で買うことを考えている場合は、行きたい施設がA券の8施設に入っているかを先に確かめてください。A券・B券それぞれの施設と料金は、次の章にまとめています。

※出典：東急不動産ホールディングス「株主優待制度の利用対象施設の変更について」（2025年12月5日）、「株主優待制度の変更に関するお知らせ」（2014年11月7日）、「株主優待制度の一部変更（廃止）に関するお知らせ」（2022年2月25日）、「株主優待制度の変更（拡充）に関するお知らせ」（2023年1月19日）。施設の数は公式サイト「宿泊優待券（ホテルハーヴェスト）」（2026年10月14日に確認）

株主優待は4回変わった

制度の詳細は会社の公式サイトにまとまっています。この記事の数字はすべてここで確認したものです。

• 株主優待情報（トップ） … 2つの優待制度の早見表
• 宿泊優待券（ホテルハーヴェスト） … A券・B券の対象施設と優待料金
• 宿泊優待共通券（リゾートホテル、東急ステイ） … ROKU KYOTO・nol・東急ステイなど
• 継続保有株主優遇制度 … ポイント（WELコイン）の条件

この銘柄で実感しているのは、優待の中身は変わるということです。13年持っているあいだに、大きく4回変わりました（前の章の表のとおりです）。ここからは、いまの優待の中身を種類ごとに書きます。

① ハーヴェストクラブの宿泊優待（いまも続いている）

これが買った目的そのもので、いまも使えています。毎年ではありませんが、たまに泊まりに行っています。

東急ハーヴェストクラブは会員制のリゾートホテルです。ただし「会員でないと泊まれない」わけではありません。施設によっては楽天トラベルなどにも部屋が出ていて、会員でなくても普通に予約できます。

では株主優待の何が良いのかというと、料金です。株を持っていると優待料金が適用されて、一般の宿泊料金より安く泊まれます。優待の価値は「泊まれること」ではなく「安く泊まれること」だと考えたほうが正確です。

私が実際に泊まったことがあるのは、伊東と箱根の明神平です。

印象に残っているのは食事でした。優待料金の安さの割に、出てくるものがしっかりしていたというのが正直な感想です。建物や部屋もちゃんとしていて、値段から想像するより良い、という体験でした。

いまの優待料金を見ると、2名以上で1泊1名あたり素泊まりが平日7,700円〜、1泊2食付きで17,600円〜。このクラスの施設としては、やはり安く感じます。

ちなみにこの箱根明神平、いまはハーヴェストではありません。「nol hakone myojindai」という名前に変わり、先ほどの宿泊優待共通券のほうの対象施設になっています。同じ優待でも、施設のブランドや区分が入れ替わることがあるという例です。

ただ、ここで知っておいたほうがいいことがあります。保有している株数によって、泊まれる施設が違います。

宿泊優待券はA券とB券の2種類があり、どちらがもらえるかは持っている株数で決まります。

A券で泊まれるのは8施設です。鬼怒川、勝浦、天城高原、伊東、浜名湖、斑尾、蓼科アネックス、南紀田辺。

B券になると16施設に増えます。上の8つに加えて、那須、箱根甲子園、旧軽井沢、軽井沢、京都鷹峯、有馬六彩、鬼怒川渓翠、箱根翡翠が入ります。

つまりハーヴェストの中では、那須・箱根・旧軽井沢・軽井沢・京都鷹峯・有馬六彩は500株以上でないと使えません。100株だけ買って「ハーヴェストに泊まれる」と思っていると、行きたかった施設が対象外だった、ということが起こります。

ただし、これとは別に「宿泊優待共通券」という券もあります。こちらは100株以上なら半期に2枚もらえます。

対象は、ROKU KYOTO、旧軽井沢KIKYOキュリオ・コレクション by ヒルトン、nol kyoto sanjo、nol hakone myojindai、パラオ パシフィック リゾート、そして東急ステイ。ハーヴェストではないけれど、京都や旧軽井沢には100株からでも行けます（公式サイトの対象施設一覧）。

優待料金の目安も出ています。2名以上で利用した場合の1名あたりで、素泊まりが平日7,700円〜、1泊2食付きが平日17,600円〜。施設によってはこれより高くなります。

※2026年6月時点の制度です。対象施設・料金・枚数は変更されることがあります。A券・B券それぞれの対象施設と優待料金は、東急不動産HD公式サイト「宿泊優待券（ホテルハーヴェスト）」に一覧があります。購入前に必ず最新の内容をご確認ください。

なお、宿泊以外にも100株から使える優待券が2種類あります。私は使っていませんが、対象になる方には効くと思うので挙げておきます。

• スポーツ優待共通券（100株以上で半期2枚）… 国内のゴルフ場11カ所・スキー場5カ所を優待料金で利用できます
• 飲食優待共通券（100株以上で半期1枚）… グループの飲食施設を優待料金で利用できます

※枚数・対象施設は変更されることがあります。最新の内容は東急不動産HD公式サイトの株主優待ページでご確認ください。

② ハンズの商品交換（なくなった）

以前は東急ハンズ（現在のハンズ）の商品と交換できる優待がありました。実際に何度か交換してもらっています。

ハンズは2022年に東急不動産HDからカインズへ売却されました。グループ会社でなくなったので、この優待もなくなっています。優待は会社の事業が変われば消えるという、分かりやすい例だと思います。

③ ポイント優待（いまの主役）

直近はポイント制になっていて、東急グループの施設で使える商品券などに交換しています。

この制度は宿泊優待券とは別枠で、500株以上を3年以上持っている株主が対象です。進呈は年1回（6月末頃）。さらに5年を超えて持ち続けている株主には、「長期保有感謝ポイント」として5年に1度、ポイントが1.5倍になります。

※優待の内容は変更されることがあります。進呈ポイントの条件や交換商品は公式サイトの「継続保有株主優遇制度」のページをご確認ください。

④ 500株以上だと、さらに2種類ある

ここまで書いてきませんでしたが、500株以上を持つと、宿泊やポイントとは別枠でもう2種類もらえます。私は使っていませんが、株数を増やすかどうかの判断材料になるので載せておきます。

コラボ株主優待券は、東急とJR東日本がお互いの施設を使えるようにした券です。年1回・6月だけの発行で、9月末が権利確定日の分にはありません。GALA湯沢が4名まで使えるので、スキーに行く人には効くと思います。

※枚数・対象施設・有効期限は東急不動産HD公式サイト「株主優待情報」（2026年9月時点）より。制度は変更されることがあります。

⚠️ 券もポイントも、期限を過ぎると消える

ここまで優待の中身を書いてきましたが、この会社の優待は券もポイントも有効期限が短めです。ホテルの優待は「そのうち行こう」と置いておきがちなので、期限のほうが先に来てしまいます。

宿泊優待券・宿泊優待共通券・スポーツ優待共通券・飲食優待共通券は、半期ごとに届いて次の期限がついています。

スキー場だけは日付ではなく営業終了まで（3月末分はその年の夏・秋営業終了まで、9月末分は翌年の冬・春営業終了まで）です。

ポイント（WELコイン）のほうは、券よりさらに短くなっています。

• 6月末頃の進呈分 … 同年10月末日まで（約4か月）
• 12月上旬頃の進呈分 … 翌年4月末日まで（約5か月）

しかも公式サイトには「有効期限を過ぎると失効します。繰り越して利用することはできません」と書かれています。翌年分と合わせて大きく使う、ということができません。

私の場合、券が届いたらその場で泊まる日を決めてしまうようにしています。ハーヴェストは連休や夏休みの予約が早く埋まるので、期限の1〜2か月前に動き出すと、行きたい施設が取れないまま終わります。「大事に取っておく」がいちばん損をする優待です。

※有効期限は東急不動産HD公式サイト「株主優待情報」および「継続保有株主優遇制度」（2026年9月時点）より。制度は変更されることがあります。

いま購入を検討する人へ

私の取得利回りは13.33%ですが、これは360円で買えたからです。いまから買う人の利回りは別物なので、そこは分けて考えてください。

いまの利回りは約4.1%。高配当株として十分な水準ですが、13%ではありません。

見ておきたい点を3つ挙げます。

• 不動産の会社なので、金利の影響を受ける。有利子負債は1.83兆円あります。金利が上がると負担が増える構造です
• 景気の影響も受ける。コロナのときはEPSが半分近くまで落ちました（57.8円→30.13円）。ただし減配はしていません
• 優待は変わる。私はハンズの優待がなくなるのを経験しました。2026年6月には、100株で泊まれるホテルハーヴェストも減っています。優待だけを理由に買うのは避けたほうがいいと思います

13年持って分かったこと

① 高配当株は「買う」だけでなく「育つ」ことがある

買ったときの利回りは1%台でした。それが13.33%になっています。株価が上がっても、取得単価は変わらないので、増配がそのまま利回りの上昇になります。

ビックカメラ（3048）でも同じことが起きました。長く持てる会社を選ぶことが、結果的に高配当につながるというのは、この2銘柄で実感しています。

② 動かない10年に耐えられるかどうか

株価は2013年から2022年まで、ほぼ横ばいでした。9年間です。

この間に売っていたら、いまの結果はありません。耐えられたのは、我慢したからではなく優待という、値動きと関係のない受け取りがあったからです。配当や優待には、こういう「持ち続けさせてくれる」効果があると思います。

③ 優待目的で買うなら、優待がなくなっても持てるかを考える

ハンズの優待はなくなりました。もし優待だけが理由だったら、そこで売っていたかもしれません。

いまこの株を持ち続けられるのは、配当も出ていて、会社の利益も伸びているからです。優待は「あったら嬉しいもの」くらいの位置づけにしておくのが、結果的に長く持てるコツだと感じています。

結論｜持ち続けます

売る予定はありません。理由は3つです。

• 会社の利益が伸びている。営業利益は8年で2倍以上、2027年3月期も増益予想
• 配当性向が約35%と無理をしていない。利益が増えたぶんを配っている
• 優待をいまも使っている。ハーヴェストクラブは実際に泊まりに行っています

考え直すのは、増益が止まって、配当性向を上げることで増配を続けるようになったときです。それは利益ではなく無理から出す配当なので、ジャックス（8584）で見た形と同じになります。

まとめ

優待目的で買った株が、13年で取得利回り13.33%になりました。株価も+242.50%です（2026年9月末）。

ただ、これは狙ってできたことではありません。高配当を狙って買ったわけではなく、たまたま長く持てる会社だったというのが実際のところです。

もし再現できる部分があるとすれば、値動きと関係なく受け取れるもの（配当・優待）があると、長く持てるという一点だと思います。動かない9年を越えられたのは、それがあったからでした。

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※記載の数値は2026年9月末時点のもので、その後変動します。株価は終値（IRBANK）です。株主優待の内容は変更・廃止されることがあります。

よう

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大学生の頃に金融投資を知り、社会人になるタイミングで金融投資を始める。インデックス投資を中心に資産を拡大していき、2023年に高配当株投資とFIREを知り、それをきっかけにFIREを目指すべく高配当株投資を始める。 2024年には月平均5万円の配当金を受け取れるようになり、さらなる配当金の増加に向けて尽力中。